Neues aus dem Mietrecht

1. Kaution

 

Nach einer am 13.10.2010 verkündeten Entscheidung des BGH darf der Mieter die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen. Dabei muss das Konto nicht nur benannt werden, sondern der Mieter kann auch direkt auf das Konto einzahlen, statt in bar zu leisten.

Wenn der Mieter es so will, bedeutet für das Wohnungsmietrecht das Ende der Barkaution.

 

 

2.  Zustand der Mieträume

 

Nach einer Entscheidung des OLG Koblenz vom 30.09.2010 ist ein Vermieter ohne besonderen Anlass nicht verpflichtet, eine regelmäßige Inspektion von Wasser- und Heizungsrohren vorzunehmen.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter ohne Wissen des Vermieters Kunstgegenstände in einem Kellerraum eingelagert, die durch einen Wasserrohrbruch zu schaden kamen. Das Gericht hat einen Schadenersatzanspuch des Mieters verneint. Der Vermieter sei zwar grundsätzlich verpflichtet für einen verkehrssicheren Zustand der Mieträume zu sorgen, ihn treffe aber keine Gefährdungshaftung.

 

 

3. Verjährung

 

Nach einem Urtei des LG Kassel vom 07.10.2010 verjährt der Berreicherungsanspruch des Mieters, der in Unkenntnis der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Klausel zu Schönheitsreparaturen Renovierungsleistungen erbracht hat, sechs Monate nach Beendigung des Mietvertrages.

Im konkreten Fall verlangte ein Mieter neun Monate nach Mietende und Rückgabe der Wohnung vom Vermieter Erstattung von 700,00 Euro, die der Mieter für die Durchführung der Endrenovierung gezahlt hatte. Der Mieter begündete dies damit, dass die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam gewesen und er zur Renovierung nicht verpflichtet gewesen sei. Der Vermieter berief sich auf Verjährung.

Das Gericht bejahte zwar den Anspruch des Mieters, ließ dessen Durchsetzung aber an der Verjährungseinrede scheitern, da der Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährungsfrist des § 548 II BGB unterliege.

 

 

4. Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist

    während der  Mietzeit unverjährbar

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ VIII ZR 104/09) kann der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung während der Mietzeit nicht verjähren. Bei der sog. Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters handele es sich um eine in die Zukunft gerichtete Dauerverpflichtung. Diese Pflicht entstehe während des andauernden Vertragsverhältnisses ständig neu, weil der Vermieter die Mietsache ständig in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten habe. Wird die Gebrauchstauglichkeit einer Wohnung daher durch einen Mangel der Mietsache beeinträchtigt, kann der Mieter auch dann noch Mangelbeseitigung verlangen, wenn er denn Mangel zuvor längere Zeit hingenommen hat.

 

 

 

 

5. Darf der Vermieter einen Nachmieter ablehnen?

 

Nach einer Entscheidung des AG München (412 C 3825/08) ist ein Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet, einen bestimmten Nachmieter zu akzeptieren und dem Mieter dadurch die Ablöse von Einrichtungsgegenständen zu ermöglichen. Bei der Auswahl des Nachmieters genieße der Vermieter vielmehr vollumfängliche Vertragsfreiheit. Die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen, begründe allenfalls einen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietverhältnis, nicht auf Abschluss eines Nachfolgemietvertrages.

 

 

6. Kündigung des Stellplatzes bei Wohnungsmiete

 

Nach ständiger  Rechtsprechung ist bei einem einheitlichen Mietvertrag über eine Wohnung und einen Stellplatz eine Teilkündigung nur des Stellplatzes grundsätzlich nicht möglich.

Nach einer Entscheidung des AG Mannheim vom 04.08.2010 liegt der Fall aber anders, wenn Mieter und Vermieter über den Stellplatz einen selbständigen Vertrag schließen und sie die Einbeziehung in den Wohnraummietvertrag nicht wollen. Dabei ist es nach dem Richterspruch des AG bereits dann gerechtfertigt, einen eigenständigen Vertrag anzunehmen, wenn besondere Umstände auf einen entprechenden, erkennbar gewordenen Willen schließen lassen. Diese Umstände können beispielsweise darin liegen, dass die Parteien eine besondere Kündigungsvereinbarung über den Stellplatz getroffen haben. 

 

 

7. Reinigung des Öltanks als umlagefähige Betriebskosten

 

Nach einer Entscheidung des BGH ( BGH  VIII ZR 221/08) darf der Vermieter die Kosten für die Reinigung des Öltanks als Betriebskosten auf seine Mieter umlegen. Bei einer Ölheizungsanlage sei der Brennstofftank integraler Bestandteil der Heizungsanlage. Die Reinigung der Ölheizungsanlage umfasse daher auch die Reinigung des Tanks. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung diene nicht etwa der Vorbeugung oder Beseitung von Mängeln an der Substanz  der Heizungsanlage, sondern  der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stelle damit - ebenso wie andere regelmäßig durchzuführende Reinigungsarbeiten an der Heizungsanlage - keine nichtumlagefähige Instandhaltungsmaßnahme dar. Betriebskosten, die - wie die Öltankreinigung - nicht jährlich, sondern in größeren Zeitabständen wiederkehren, könnten dabei grundsätzlich vollständig in dem Abrechnungszeitraum umgelgt werden, in dem sie entstehen.

 

 

8. Mietminderung

 

In seiner Entscheidung vom 16.09.2009 hat der Bundesgerichtshof ( VII ZR 275/08) dem Mieter kein Minderungsrecht für ein bewohntes, aber baurechtswidriges Dachgeschoss  zugestanden, solange die zuständige Behörde die Nutzung des Dachgeschoss als Wohnung duldet. Nach Ansicht der Richter berechtigen öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen der Räume im Dachgeschoss den Mieter erst dann zur Minderung der Miete, wenn die Behörde gegen die Wohnnutzung einschreitet.

9. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung

 

Ehemaligen Mietern müssen vom früheren Vermieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen ausgestellt werden, wenn diese mietschuldenfrei sind und der neue Vermieter einen solchen Beleg wünscht.

Nach einer Entscheidung des BGH vom 30.09.2009 (BGH ZR 238/08) könne eine solche Bescheinigung als Beleg dafür gelten, dass der Vermieter auf alle möglicherweise bestehenden Ansprüche verzichte, zumindest könne ihr die Wirkung eines beweisrechtlich nachteiligen "Zeugnisses gegen sich selbst" zukommen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen u.U. derart weitreichenden Erklärung könne einem Vermieter deshalb schon wegen einer möglichen künftigen Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden.

 

 

 

 

10. Mieterhöhung

 

Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH VII ZB 7/08, BGH VIII ZR 11/07 und BGH ZR 276/08) ist die Beifügung eines Mietspiegels i.d.R. nicht erforderlich, damit ein Mieterhöhungsverlangen die formellen Voraussetzungen des § 558a BGB erfüllt. Es bedarf zur ordnungsgemäßen Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, welches auf einen Mietspiegel Bezug nimmt, einer Beifügung des Mietspiegels nur dann, wenn der Mietspiegel nicht allgemein zugänglich ist. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel nach Meinung der Richter dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr, bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich ist.

 

 

11. Betriebskostenabrechnung

 

Der u.a. für das Wohnungsmietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat am 12.01.2011 entschieden, dass der Vermieter von Wohnraum eine Betriebskostenabrechnung nachträglich innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 III BGB (Jahresfrist) zu Lasten des Mieters korrigieren kann. Dies gelte selbst  dann, wenn sich aus der ursprünglichen, fehlerhaften Abrechnung zu Gunsten des Mieters ein Guthaben ergeben habe und der Vermieter dieses Guthaben dem Mieter vorbehaltlos auf dessen Mietkonto gutgeschrieben habe.

12. Betriebskosten (Tatsächlicher Verbrauch zählt)

 

Nach einer Entscheidung des BGH vom 17.11.2010 (VIII ZR 112/10) dürfen Vermieter für die Betriebskostenabrechnung nicht geeichte Messgeräte verwenden, sofern sie nachweisen können, dass die verwendeten Geräte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Beispielsweise könne durch Vorlage einer Bescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle nachgewiesen werden, dass die Messwerte innerhalb der Toleranzgrenzen liegen.

 

 

13. Anspruchsverjährung

 

"Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB (6 Monate) gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadenersatz wegen deren Nichterfüllung. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadenersatzanspruchs beginnt gem. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadenersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (BGH Leitsatzentscheidung, Urteil vom 08.01.2014 XII ZR 12/13)."

14. Mieterhöhungserklärungen bei preisgebundenem

       Wohnraum

 

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2013 (VIII ZR 32/13) ist bei preisgebundenem Wohnraum in einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG nur die Erhöhung der Miete selbst zu erläutern, nicht dagegen die Bildung der erhöhten Einzelmiete insgesamt.

Rechtsanwaltskanzlei Dr. Dieter Wolf

 
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